Como surgiu a usucapião extrajudicial?

A Usucapião Extrajudicial surgiu no Brasil como uma das formas de enfrentamento de um dos maiores problemas do poder judiciário, qual seja a demora até se obter uma sentença. Ainda assim, considerando a complexidade dos bens jurídicos que envolvem o instituto da usucapião, a inserção do referido instituto foi feita de forma progressiva, de forma que aos poucos se adequasse ao ordenamento, possibilitando ajustes que se mostraram necessários. (GONÇALVES, 2017)

1. Surgimento da Usucapião Extrajudicial no ordenamento

Conforme dados do Conselho Nacional de Justiça (2014), o judiciário brasileiro encontra-se congestionado, sendo que em 2014 tramitaram 99,7 milhões de processos. Ainda, segundo dados da mesma instituição, a duração média de um processo na justiça estadual, contados da data do ajuizamento até a data da sentença, é de 4 anos e 4 meses.

O surgimento da usucapião extrajudicial visou contribuir para o descongestionamento do sistema judiciário. Segundo Humberto Filho (2012), tem-se que no Brasil faz parte da cultura levar todo e qualquer conflito ao judiciário, pois se entende este ser a única forma de resolução.

O Novo Código de Processo Civil de 2015, através de seu art. 1.071 inovou, trazendo ao ordenamento jurídico esse novo procedimento extrajudicial para a declaração da usucapião. No que tange à inovação trazida pelo NCPC, convém citar os comentários de Donizetti (2016, p.935) que foi um dos membros da comissão de juristas do senado federal, responsável pela elaboração do anteprojeto do Novo Código de Processo Civil:

Entre as premissas que motivaram a edição do CPC/2015, verifica-se a necessidade de desjudicialização dos conflitos, seja pela simplificação dos procedimentos, pelo incentivo à autocomposição ou, ainda, pela retirada de determinadas competências da via exclusivamente judicial. Com relação a esta última o art. 1071 evidencia inovação de extrema relevância: um novo procedimento extrajudicial para a declaração da usucapião, com a participação do tabelião de notas e do registrador de imóveis.

Assim sendo, o referido instituto facultou aos jurisdicionados a fuga da via judicial, permitindo a resolução do conflito diretamente no cartório de registro de imóveis.

2. Progressões legislativas do instituto da usucapião extrajudicial

Em março de 2016 entrou em vigor o Novo Código de Processo Civil trazendo inovações em diversos procedimentos, dentre eles, um novo procedimento para a declaração da usucapião. Nesse sentido, o art. 1.071 do NCPC alterou a redação do art. 216-A, da lei de registros públicos, estabelecendo um procedimento extrajudicial para a declaração da usucapião. Segundo Brandelli (2016, p.13):

Trata-se o procedimento extrajudicial de usucapião de importante novidade que veio recentemente introduzida no ordenamento jurídico brasileiro, com acerto, possibilitando, em casos de ausência de litígio, o reconhecimento da aquisição de direitos reais imobiliários diretamente no Registro Imobiliário, sem a necessidade de processo judicial, tornando, assim, o caminho mais célere, menos custoso (não apenas pecuniariamente falando, mas também psicologicamente), e auxiliando a redução da carga desumana de processos submetidos ao Poder Judiciário.

Inicialmente, com a redação dada pela Lei 13.105 de 2015 em seu art. 1.071, § 2º, que alterava o art. 216-A da Lei de Registros Públicos, se algum legitimado passivo recebesse notificação para impugnar e permanecesse silente, tinha-se como pressuposto que este havia discordado:

“Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais[...]esse será notificado pelo registrador competente[...]para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância”.

Em razão disso houve severas críticas da doutrina, pelo fato de que se o legitimado passivo tinha o prazo para discordar, e assim não o fazia, deveria se concluir que este não teria motivos para discordar e, portanto, deveria haver presunção de que o legitimado passivo concordava com o procedimento.

Nesse sentido foi a crítica de Brandelli (2016, pg 135):

“Ora, se algum legitimado passivo certo recebe a notificação e se mantém silente durante o prazo para impugnar, a presunção que deve haver é a de que não tem ele interesse em impugnar. Se tivesse, o faria no prazo. "

Portanto, a doutrina considerou que esse era o principal ponto que carecia de mudança legislativa e que, não tardou a ocorrer. Com redação dada pela Lei nº 13.465 de 2017, o parágrafo 2º, do art. 216-A, da Lei de Registros Públicos foi alterado esclarecendo que o silêncio dos legitimados passivos deveria ser interpretado como concordância:

“Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares [...] o titular será notificado pelo registrador competente[...]para manifestar consentimento expresso em quinze dias, interpretado o silêncio como concordância.”

Desse modo, foi conferido ao instituto aplicabilidade de fato, pois este foi criado com intuito de desjucializar o procedimento, e com a redação anterior dada pela lei 13.105 de 2015, o procedimento fugia de sua finalidade e caminhava para a judicialização, em razão da ausência de consentimento dos legitimados passivos, presumida pela inércia destes.

Igualmente, a Lei nº 13.465 de 2017 incluiu alguns dispositivos na LRP que claramente visaram tornar o processo o mais simples possível. É o que se vislumbra através da análise do § 11, do art. 2016-A da LRP, que dispõe que sendo o imóvel usucapiendo unidade autônoma de condomínio edilício, ou seja, de fácil individualização, ficará dispensado a concordância de todos confinantes, uma vez que bastará a notificação do síndico nos termos do § 2 do mesmo artigo.

3. Do procedimento da usucapião extrajudicial

Em dezembro de 2017 o Conselho Nacional de Justiça editou o provimento nº65, nos termos do art. 216-A da Lei de Registros Públicos, que estabeleceu diretrizes para o procedimento da usucapião extrajudicial nos serviços notariais e de registro de imóveis. Tal ato administrativo foi editado com objetivo de uniformizar o procedimento em todo território brasileiro e, ainda, contribuir dando maior celeridade processual ao instituto através da desjudicilização de procedimentos.

Nessa esteira, o instituto da usucapião extrajudicial passou a ser processado diretamente no ofício de registro de imóveis. A fuga da via jurisdicional obviamente tornou o procedimento mais célere. Ainda assim, a escolha pela via judicial não restou prejudicada, uma vez que querendo o requerente poderá optar pela judicialização do processo.

Conforme dispõe o art. 216-A da Lei de Registros Públicos, para o reconhecimento extrajudicial da usucapião basta ao requerente, representado por advogado, comparecer ao registro de imóveis da comarca em que estiver localizado o imóvel munido com alguns documentos necessários.

Para comprovar o tempo posse, o requerente o fará através de ata notarial lavrada pelo tabelião. Se para o computo do tempo de posse o requerente somar o tempo de outros possuidores, a mesma ata atestará o tempo de posses destes também.

Igualmente, para identificação do imóvel usucapiendo instruirá o processo com a planta e o memorial descritivo do imóvel assinado por profissional legalmente habilitado e, havendo necessidade, assinado pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel.

Também, deverá o requerente prover-se de justo título ou quaisquer outros documentos que atestem a origem e a continuidade da posse, tais como o pagamento de IPTU ou Taxa de Luz. Ainda, a fim de comprovar que não existe qualquer oposição à posse, municiará o processo de certidões negativas da Justiça Estadual e Federal do local em que se situa o imóvel objeto da usucapião extrajudicial, expedidas nos últimos trinta dias.

Haja vista a simplicidade dos documentos necessários para o requerimento da usucapião extrajudicial nota-se a preocupação do legislador em de fato tornar o procedimento o mais célere possível.

Quando da edição da Lei 13.105 de 2015, nota-se a forte preocupação do legislador em de fato tornar o procedimento o mais célere possível, haja vista a simplicidade dos documentos necessários para o requerimento da usucapião extrajudicial.