Quais os tipos de usucapião?
Atualizado: 14 de mai.
Os tipos de usucapião podem ser encontrados no Código Civil, na Constituição Federal ou, ainda, em leis esparsas.
No Código Civil é possível identificar sete tipos de usucapião:
Usucapião Ordinária Comum,
Usucapião Ordinária Habitacional,
Usucapião Ordinária Pro Labore,
Usucapião Extraordinária,
Usucapião Extraordinária Habitacional,
Usucapião Extraordinária Pro Labore e
Usucapião Por Abandono De Lar.
Igualmente, a Constituição Federal indicou mais dois tipos de usucapião:
A Usucapião Constitucional Especial Urbana e
A Usucapião Constitucional Especial Rural.
Ainda, a Lei 10.257/01 (Estatuto da Cidade) criou mais um tipo de usucapião, qual seja, a Usucapião Especial Urbana Coletiva.
O que difere os tipos de usucapião são os requisitos exigidos. Para análise de qual modalidade é cabível no caso concreto é necessário identificar se o possuidor tem justo título e boa fé, se a posse é mansa, pacífica e contínua, se o objeto da usucapião é imóvel rural ou urbano, qual a área deste imóvel e outros requisitos que serão citados quando o presente trabalho tratar das modalidades do instituto.
Cumpre ressaltar que em todas as modalidades de usucapião deverá o possuidor comprovar a posse mansa, pacífica e contínua. Ainda, em todos os casos o possuidor deverá acreditar ser dono (animus domini). Portanto, ao tratar especificamente de cada modalidade, o presente trabalho cuidará em apontar tão somente os requisitos específicos de cada modalidade.
1. Da usucapião extraordinária comum
A usucapião extraordinária comum é aquela que exige o menor número de requisitos. Além da posse mansa, pacífica e contínua, e do animus domini, requisitos estes que são necessários em todas as modalidades, o possuidor precisa tão somente estar na posse do imóvel por 15 anos. É o que dispõe o artigo 1.238 do Código Civil:
Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
2. Da usucapião extraordinária habitacional
O que difere a usucapião ordinária comum da usucapião ordinária habitacional, é que na segunda o possuidor utiliza o imóvel para fins de moradia. Assim sendo, se o possuidor morar no imóvel, o prazo que era de 15 anos, diminuirá para 10 anos. È o que dispõe o parágrafo único do artigo 1.238 do Código Civil:
O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
3. Da usucapião extraordinária pro labore
Se o possuidor realizar no imóvel obra ou serviço de caráter produtivo, o prazo da usucapião extraordinária diminuirá em cinco anos, ou seja, a posse mínima exigida será de dez anos. Restará então configurada a modalidade da usucapião extraordinária pro labore.
4. Da usucapião ordinária comum
A usucapião ordinária comum está disposta no artigo 1. 242, caput, do Código Civil:
Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
O requisito que difere a usucapião ordinária comum da extraordinária, é que na primeira há exigência de justo título. O provimento 65/2017 do CNJ, em seu artigo 13, parágrafo primeiro, exemplificou documentos que são considerados justo título:
§ 1º São exemplos de títulos ou instrumentos a que se refere o caput:
I – compromisso ou recibo de compra e venda;
II – cessão de direitos e promessa de cessão;
III – pré-contrato;
IV – proposta de compra;
V – reserva de lote ou outro instrumento no qual conste a manifestação de vontade das partes, contendo a indicação da fração ideal, do lote ou unidade, o preço, o modo de pagamento e a promessa de contratar;
VI – procuração pública com poderes de alienação para si ou para outrem, especificando o imóvel;
VII – escritura de cessão de direitos hereditários, especificando o imóvel;
VIII – documentos judiciais de partilha, arrematação ou adjudicação.
Assim sendo, se o possuidor exercer a posse por dez anos portando justo título terá preenchido os requisitos para obtenção da usucapião ordinária comum.
5. Da usucapião ordinária habitacional
Na usucapião ordinária habitacional, além do justo título, o possuidor utiliza o imóvel para fins de moradia. Dessa forma, se exercer a posse pelo período de cinco anos, preencherá os requisitos necessários para obter a usucapião ordinária habitacional, conforme dispõe o parágrafo único do artigo 1. 242 do Código Civil:
Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
6. Da usucapião ordinária pro labore
A usucapião extraordinária e ordinária possui uma mesma lógica. Se o imóvel objeto da usucapião for utilizado para fins de moradia ou nele for realizado obra ou serviço de caráter produtivo, o prazo reduzirá em cinco anos. No caso da usucapião extraordinária o prazo reduz de quinze anos para dez anos, e na usucapião ordinária o prazo reduz de dez anos para cinco anos.
Portanto, possuindo justo título, tornando o imóvel produtivo pelo seu trabalho, exercendo a posse por cinco anos, terá o possuidor preenchido os requisitos para obtenção da usucapião ordinária pro labore.
7. Da usucapião por abandono de lar
A usucapião por abandono de lar foi incluída no ordenamento jurídico brasileiro pela Lei 12. 424/11, que acrescentou ao Código Civil o artigo 1.240-A:
Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Portanto, além daqueles obrigatórios para todas as modalidades, são necessários cinco requisitos para que o possuidor possa usucapir o imóvel através da usucapião por abandono de lar. São requisitos:
exercer a posse por no mínimo dois anos;
o imóvel deve estar localizado em zona urbana;
o imóvel não pode ter área superior a 250m²;
único imóvel da família;
cônjuge abandonou o lar.
8. Da usucapião constitucional especial urbano
A usucapião constitucional especial urbana está disposta no artigo 183 da Magna Carta:
Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Deste modo, são quatro os requisitos especiais deste tipo de usucapião:
Exercer a posse por cinco anos;
A área do imóvel não pode ser superior a 250m²;
O possuidor deve usar o imóvel para fins de moradia;
Não pode o possuidor ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
9. Da usucapião constitucional especial rural
Também disciplinado pela Constituição Federal, este tipo de usucapião está previsto no artigo 191 da Magna Carta:
Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Dessa forma, se o objetivo do possuidor for adquirir a propriedade através da usucapião constitucional especial rural deve preencher os seguintes requisitos:
Posse de no mínimo cinco anos;
Área do imóvel não superior a 50 hectares;
Ter o imóvel para fins de moradia;
Tornar o imóvel produtivo pelo seu trabalho;
Não ser proprietário de outro imóvel rural ou urbano.
Frisa-se que, diferente de outras modalidades, neste tipo de usucapião as finalidades de moradia e caráter produtivo são exigidas cumulativamente. Portanto, preencher só um destes requisitos não basta, devem ambos estar presentes no caso.
10. Da usucapião especial urbano coletivo
Esta modalidade de usucapião foi incluída no ordenamento jurídico através da Lei 10.257/01.
Se o possuidor realizar no imóvel obra ou serviço de caráter produtivo, o prazo da usucapião extraordinária diminuirá em cinco anos, ou seja, a posse mínima exigida será de dez anos. Restará então configurada a modalidade da usucapião extraordinária pro labore.